近年來，火熱的市場需求，吸引一批有理想有情懷的人投資民宿。想進(jìn)入民宿行業(yè)投資的人形形色色，有傳統(tǒng)行業(yè)的老板、教師、裝修公司的老總、咖啡館老板、旅行社經(jīng)營者等等。要說共同點，那就是他們大多都有一種想要回歸鄉(xiāng)野的情懷。

但是，民宿之路真的美好嗎？

事實上，除了少數(shù)入住率超過90%的明星民宿外，更多的民宿入住率低得可憐，甚至連日常的運營費都難以為繼。眼看著這幫滿揣著情懷的人興致高漲進(jìn)入民宿行業(yè)，眼看著投入幾百萬開啟了一間間漂亮的民宿，又眼看著一間間民宿紛紛轉(zhuǎn)讓……真真驗證了孔尚任在《桃花扇》中的那一句：眼看著他起高樓，眼看著他宴賓客，眼看著他樓塌了。

民宿，看上去很美

80后杭州女孩Nana，剛脫手了一間民宿。

2014年8月，Nana在白樂橋的民宿開出來了。5個朋友一起，投入了將近200萬元，2層半小樓一共有8個房間。

 

Nana說，當(dāng)時白樂橋已有100家左右的民宿了，每年還以幾十家的數(shù)量在增加。“剛開始，我們的生意還是不錯的。很快，Nana發(fā)現(xiàn)，市場對民宿這一業(yè)態(tài)的熱情淡了。“最淡的季節(jié)是冬天，有時幾天都看不到一個客人。”

“當(dāng)你的愛好變成了賺錢的工具，體驗就沒那么好了。”Nana解釋，當(dāng)了老板后會發(fā)現(xiàn)，員工只有一個前臺和阿姨，很多事情都要自己做，既要懂電腦，還要懂水電。“安裝家具、換燈泡、疏通馬桶、剪花草、買菜燒菜，各種活都要自己做。”

 

按照Nana的說法，民宿是否賺錢跟入行早晚關(guān)系不大，早開，房租低一點，壓力相對小一點，但開得越久，裝修一定就越老，而現(xiàn)在年輕人喜歡新鮮，按照行業(yè)規(guī)律，5年左右要翻修一次，到時又要投入一大筆錢。再加上房租年年遞增，實在是壓力山大！

網(wǎng)上有一個數(shù)據(jù)：95%的民宿在虧錢。這個數(shù)字聽上去有點駭人聽聞，但投資民宿到底賺不賺錢呢？我們還是以數(shù)字說話。

先來算一筆賬

目前國內(nèi)的民宿以云南、杭州最為火爆，而云南的民宿總量更是居于全國之首，近些年各種影視作品的推波助瀾，使得越來越多的文藝青年們一言不合就到大理來一場說走就走的旅行，各種參差不齊的民宿也是絡(luò)繹不絕，有的經(jīng)久不衰，但大多都是曇花一現(xiàn)，生意慘淡。

一邊是賺的盆缽滿盈，不停地擴(kuò)大規(guī)模，一邊卻是人跡罕見，轉(zhuǎn)讓關(guān)門，民宿到底賺不賺錢呢？

在進(jìn)行了大量的網(wǎng)絡(luò)調(diào)研并和民宿主交流之后，我們決定通過前期投入、日常支出和年收入來粗略地算一筆賬，看一看開民宿到底是賺還是虧？一般租建民宿的合同時間為5到10年，我們就算一下這期間是否能夠平衡。

一、前期投入

A.租金

首先我們選定最具代表性的云南大理作為我們的民宿基地，目前開民宿有兩種方式，改建（租當(dāng)?shù)厝说姆孔樱┖娃D(zhuǎn)讓，我們選擇最為主流的轉(zhuǎn)讓。

 

通過網(wǎng)上搜尋大理周邊的招租信息后發(fā)現(xiàn)，區(qū)位相對好一點（洱海周邊）的租金都已經(jīng)飆升到了10—20萬/年（15個房間左右），一般至少一次性租5—10年。假定我們現(xiàn)在定位打造一家15個房間中等層次的民宿，租5年，一次性付（個別會分期付）。

B.裝修

經(jīng)咨詢調(diào)研，15個房間規(guī)模的民宿，基礎(chǔ)裝修、家具電器、以及民宿的風(fēng)格營造，至少需要50萬以上。

 

C.營銷

目前房地產(chǎn)公司的新媒體營銷投入大概是3萬/月起，涉及文案、設(shè)計、簡易H5互動開發(fā)等線上部分業(yè)務(wù)（不涵蓋線下落地執(zhí)行費用）。在綜合考量與房地產(chǎn)營銷的差異性和民宿后期自帶粉絲群傳播能力這部分，我們暫定前5年的平均營銷支出為1萬/年（新媒體純靠經(jīng)營者以及同好自己策劃、碼字、拍照、設(shè)計，在微信微博朋友圈這些地方傳播，這塊自己人工精力都不算在內(nèi)了）。

 

 

二、日常開銷

A.水電費（不算水，5年）

水電費主要構(gòu)成為日常照明、空調(diào)、熱水器。15間客房，年入住率按2成算（不能再低了，否則直接關(guān)門算了）。

為了方便統(tǒng)計，我們忽略水費，只計算電費——空調(diào)用電，日均12小時，2度/小時，大理商業(yè)用電0.775元/度，一年按365天計算。

 

B.人員費

民宿人員配置至少要保證3個人（保潔1個，管理2個），我們暫定投資者不參與管理，全部雇人。根據(jù)大理地區(qū)的用人市場價來計算。

保潔3500元/月/人，管理人員4500元/月/人，5年不漲工資。

 

C.易耗品

D.日常送洗

E.維修費

這三部分每年都會增長，尤其是維修部分，隨著年頭增加，水暖的問題會越來越嚴(yán)重，未來方便計算，我們根據(jù)一些網(wǎng)絡(luò)的數(shù)據(jù)暫取最低平均值：

 

 

三、收入

傳統(tǒng)的大多數(shù)民宿還是以住宿的收入為主，入住收入取決于入住率和入住價格。(此次計算之中餐飲、展品售賣等附加收入暫且不計)

根據(jù)大量的調(diào)研和咨詢得知，大理乃至全國的入住率淡旺季大約分為四個層級，分別有不同的入住率和價格。我們按照運營相對較好的情形來計算（大多數(shù)民宿淡季的價格集中在100-300元左右，入住率低。旺季的價格相比淡季會翻一番，在600元左右，入住率基本百分之百）。

 

 

 

經(jīng)過計算我們發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)歷了5年穩(wěn)定的經(jīng)營后，仍然未能回本，甚至沒達(dá)到收支平衡。事實上很多民宿開到第三年就堅持不下去了。

 

此時卻再次面臨了交房租和重新裝修，目前國內(nèi)的裝修水平，能堅持5年已經(jīng)是相當(dāng)?shù)牟诲e了。粗略一算又要投入將近100萬進(jìn)去。

如果依舊能夠平穩(wěn)上升和發(fā)展，按照以上的算法，在第8年的時候會開始盈利。

8年的不懈投入與堅持，才能換來盈利，而且還是在忽視了租金上漲、旅游導(dǎo)向等諸多的風(fēng)險，這種常規(guī)的民宿，你的情懷還夠支撐嗎？

路在何方？眾籌OR聯(lián)合？

經(jīng)過上文的計算，想必大家也看到了單靠情懷的民宿之路是很艱辛的，太多無法預(yù)知的風(fēng)險和阻礙都壓在了一個人身上，可謂是一步錯，步步錯。

那么，我們不禁要問了，真的沒辦法打破僵局嗎？

其實，想要輕松賺錢需要具備兩個基礎(chǔ)條件：自有房屋、自己做老板。一切的根源還是在于成本的輸出與回款周期的問題。既沒有房租成本，也沒有太多的人力成本，那么運營起來自然就一片光明了。

對比之下，富有情懷的文藝青年們怎樣才能把民宿做活呢？除了依舊要降低成本，還要提升入住率。眾籌就是一種很好的方式，聯(lián)合眾人的資源，起到降低成本，擴(kuò)大影響的作用。

 

比如說，若設(shè)計師參與眾籌，設(shè)計成本這一部分節(jié)約的同時，又能夠保證民宿品位和整體的調(diào)性；若工程裝飾方面的人參與眾籌，既可以降低施工成本，又能夠保證施工質(zhì)量；若媒體人、旅游業(yè)人參與眾籌則可以在降低營銷成本的同時，將推廣傳播做到最大化；若特色餐飲、手工藝人參與眾籌，則可以為民宿帶來更多的附加值。

除此之外，眾籌還有另一個優(yōu)勢：參與眾籌的人本身就是消費者。眾籌的模式首先就鎖定了一批忠實客戶，我們稱之為子客戶群，他們能夠在自己的朋友圈中做到最有針對性的傳播，還可以利用閑暇時間分時度假，大大提升民宿淡季的入住率。

用情懷來把控民宿的整體裝修和服務(wù)的調(diào)性，用商業(yè)的思維來運作民宿，通過眾籌的商業(yè)模降低成本、平分風(fēng)險和精準(zhǔn)營銷，這是民宿在發(fā)展之中最為重要的一部分。翻得過這道坎，情懷和錢景并不遙遠(yuǎn)。