《歸園田居》

陶淵明

少無適欲韻，性本愛丘山。

誤落塵網(wǎng)中，一去三十年。

羈鳥戀舊林，池魚思故淵。

開荒南野際，守拙歸園田。

方宅十余畝，草屋八九間。

榆柳蔭后檐，桃李羅堂前。

曖曖遠人村，依依墟里煙。

狗吠深巷中，雞鳴桑樹顛。

戶庭無塵雜，虛室有余閑。

久在樊籠里，復得返自然。

對筆者而言，最能代表民宿的場景，旅客心情，跟隨意境的莫過于陶淵明的《歸園田居》。這里感慨的是城市化使我們跟大自然疏遠，這樣的距離讓我們渴望、思念我們在大自然懷抱中的感覺。這樣的欲望，就造就了民宿市場。

 

起初民宿只是小眾中的小眾市場，但是在中產(chǎn)工薪階層擴大后及城鎮(zhèn)化提速后，民宿在中國，已經(jīng)不是一小群人到鄉(xiāng)下去借宿的那種賓主關系。而是一個以投資回報為主要目的，日益強大的市場。多數(shù)的投資者尋找的是可以快速賺錢的方法，親切的主人文化被快速的稀釋。當然，筆者并非要討論利與弊，而是，在面對這個大趨勢，討論一下如何順勢做好民宿設計。

筆者首先要感謝由浩華管理顧問公司及《旅游情報》雜志，于2016.3.22發(fā)布的《精品名宿調研報告》。這是一份有標桿作用的報告，讓有興趣參與到民宿開發(fā)、建設的人們可以理性的去看待這類投資項目。

 

民宿背景

我們很難去斷定民宿起源自哪里，但可以肯定的是，我們開始借鑒的會是日本的Minshuku或歐美Bed & Breakfast。國外的民宿，主要還是有很濃烈的主人文化。根據(jù)《精品名宿調研報告》，現(xiàn)今中國，民宿投資者有70%是利益導向型的， 而30%是情懷型的投資者。在情懷型的投資者中有一半是設計師。利益導向型的投資者最關注在最短的時間內獲取最大的回報，進而傾向設計標準化是必然的。《精品名宿調研報告》澄清了一個誤區(qū)，讓我們原來以為做民宿多數(shù)都是帶情懷的。在民宿行業(yè)迅速的擴張下，情懷型投資者的百分比會日益下降。

 

帶主人文化的民宿一定有主題情懷。在中國，由于土地的產(chǎn)權，一個帶情懷的民宿開發(fā)者所取得的土地使用權是有時限的，所以他們很難對其產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生強烈的歸宿感或強烈的傳承意愿。因此，中國民宿的投資者大部分是利益導向型的，運營模式將偏向于酒店標準化，很難出現(xiàn)帶有情懷的主人經(jīng)營模式。但根據(jù)《精品名宿調研報告》，我們知道房價高的民宿，主要的投資者是情懷型的。因此，在設計之前，設計師與業(yè)主有必要討論其民宿的頂層文化，攜手編制一個帶情懷的產(chǎn)品。

中國現(xiàn)在大多數(shù)的民宿跟其所在地的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動沒有關系。換句話說，它們多數(shù)是個載體，讓城市人回歸大自然的一個休憩載體。它們一般獨立于當?shù)氐纳�產(chǎn)，本身就是一個產(chǎn)業(yè)。倘若投資者跟設計師不帶情懷的看待民宿設計，將會受到“投資回報”的牽制，進而導致民宿同質化的問題。這跟在中國各地開連鎖快餐店和連鎖咖啡店沒有太大的區(qū)別，就是以最高效的復制及管理模式進行布點。但，筆者認為出現(xiàn)同質化（不代表不會趨向標準化）是不太可能的。

在這一輪的熱潮中，民宿這“一窩蜂”在迅速的發(fā)展、擴張。大家都怕失去了先機，都希望在超短的時間內迅速完成，參與到民宿發(fā)展當中。但相關的規(guī)范及法規(guī)尚未跟上。同時，中國地廣人多，各個地方發(fā)展及文化有差異，要建立起任何的規(guī)范絕非一朝一夕的事。我們現(xiàn)在所看到遍地開花、五花八門的產(chǎn)品就反映出這個國情。

 

民宿定義

如何界定中國民宿？筆者認為《精品名宿調研報告》所倡議的“民宿+”是一個比較與時俱進的倡議：民宿+ 具靈活性、開放性、更富有當代中國特色的非標準住宿新形態(tài)，包括了個體民宿，連鎖性民宿，小型精品酒店。

民宿的選址一般在非主流的旅游景點景區(qū)內，但都具備優(yōu)良的自然環(huán)境跟人文特色。民宿并非主流的酒店，雖然現(xiàn)在的發(fā)展趨勢有向酒店標準化的模式靠攏。但標準化更多是體現(xiàn)在硬件設施上，其經(jīng)營的模式，基于不同投資者的背景，出現(xiàn)了許多套用他人、自行精簡的經(jīng)營模式。

民宿應該是一個小體量的住宿設施，設計應該體現(xiàn)當?shù)氐娘L土民情，服務應該是直接的“人對人”模式，而不是“人對系統(tǒng)”模式。

民宿客源

民宿客源結構

79%

來自江浙滬

56%

女性

73%

26~45歲

43%

月薪在5,001~10,000元

71%

本科學歷

61%

已婚有子

數(shù)據(jù)來源：《精品名宿調研報告》

 

設計民宿前，我們必須先了解民宿的客源結構。根據(jù)《精品名宿調研報告》我們知道絕大部分的客源來自江浙滬，也既是說收入水平較高的地域。但也可以理解為現(xiàn)在大部分的民宿，發(fā)展最成熟的區(qū)域在長三角，自然的來自江浙滬的客源相對的多。在未來，我們可以預見的是中國每個人口超過1,000萬人的大都會區(qū)都會成為民宿客源的主要地域。

報告中顯示女性旅客居多，可以理解為女性比較喜歡體驗式的旅游。報告中受訪者，有將近一半（48%）喜歡“家庭式”的民宿服務，這也說明帶主人文化的民宿是有市場的。多數(shù)選擇到民宿的是中產(chǎn)階層的青年人士，他們是精通各種手機社交網(wǎng)絡平臺和運作程序的人們。大部分的旅客的月薪在5,001~10,000元，具備中等的消費能力，這群人一般很注重性價比。同時，多數(shù)的民宿旅客的文化水平居高，他們對品味生活會有更高的訴求。民宿旅客當中，大部分也已婚有子，所以他們會青睞具有家庭式的服務跟親子的民宿產(chǎn)品。

 

客源的喜好

設計，是旅客選擇民宿時的重點。根據(jù)《精品名宿調研報告》，有38%的人會考慮到與設計相關的條件：自如的室內居住氛圍（18%），與眾不同的設計（12%），更多元化的主題風格（8%）。另外兩個重要因素是：清新自然的室外環(huán)境（19%），以及豐富的人文色彩（16%）。

48%的消費預算在501~800元之間。這代表著民宿的投資額必須要有限制。旅客也希望能得到行程定制，預定服務，定制餐飲，親子游樂，養(yǎng)生的附加增值服務。

旅客對現(xiàn)有的民宿的衛(wèi)生條件（18%），餐飲選擇（16%），硬件設施（15%）及服務標準（14%）都有更高的期望值。當然，對衛(wèi)生條件跟硬件設施的要求是可以理解的，也是民宿業(yè)者應該滿足旅客的基本條件。至于對餐飲選擇的訴求，筆者認為需要根據(jù)當?shù)氐牟穗染�細化，而不是像星級酒店提供多樣的選擇，從投資額度與人員投入，增加餐飲的選擇并不實際。服務標準取決于店長。倘若要把民宿的服務標準跟星級酒店相提并論，將不是一個公平合理的比較。

 

民宿選址

首先，可持續(xù)發(fā)展必須是大前提。到任何地方去開發(fā)，必須要清楚其自然資源是否能承受開發(fā)的負荷？比如說，在一個水資源逐日匱乏，但景色優(yōu)美的地方。首要考慮的應該是自然資源的保護、恢復，而非繼續(xù)的掠奪。不然，“癌細胞”就會不停的毀滅一個又一個的景觀資源。

民宿，畢竟是小眾產(chǎn)品，好山好水是前提。基本的交通條件固然重要，但不見得是飛機和高鐵需要直達的地點。民宿旅客都有心理準備，要到“人間稀少”的地方，費些周章是必然的。但是在舟車勞頓后，所置換來的體驗是否值得？這是一個很重要的問題。是投資者必須回答的問題。

再者，就是停留的時間，這里服務提供者跟享受服務者是否在利益跟體驗上能夠平衡？好山好水固然能留人，但是如果加上風土民情，將有“多留幾天”的效應。因此，在選址時，必須有風土民情支撐，讓旅客同時享受自然跟人文。

民宿，也是住宿，水和電的市政條件必須有保障。天然氣可以用交通工具輸送，或者以其他燃料取代。排水、排污極有可能不會有市政管網(wǎng)，在設計時，必須負責任的給予符合規(guī)范的設施。

 

 

民宿定位

民宿，其定位就是小眾產(chǎn)品，十幾到三十幾間客房。根據(jù)其所屬的位置、地域，客源，消費水平，運營模式，運營成本，資金給予正確的定位。

不能以為有了能吸引人家眼球的設計就會吸引到旅客。這種設計至上是一個嚴重的誤區(qū)，一個民宿是不可能因為某種設計主題或設計風格就能保證源源不斷的客流。

大家都希望能提升到精品的定位。何謂精品？筆者認為一個產(chǎn)品如果能為客人帶來附加值，它就是精品。通過入住，與物和人接觸后的體驗，如果能讓一個人得到無形或具體的價值，就是附加值。

雖然民宿并非大投資項目、大規(guī)模項目。但是定位或其頂層文化也是跟它成功與否有關鍵性的作用。在這里，筆者想舉兩個成功頂層文化（不代表它們是民宿）的例子：

隱居是一個成功的案例，成功在它注資，融資都不是問題，成功在它成本低，毛利高（50%）。它的成果并非偶然，筆者認為是通過精心、高明的頂層文化設計，讓它可以捕抓到高消費客源的心理需要，進而造就了它。熟悉隱居的人就會知道《隱居壹世界》這本書，跟《失蹤幾天》這部微電影。再者，就是它四高二有的概念：

四高：高標準、高素質、高收入、高聲望

二有：有情懷、有品味

試問有誰不想躋身這四高二有的行列之中呢？

有了好名字，好的目標客源定位，就確立了隱居的頂層文化。然后，再到自然景觀條件好的地方挑些房子進行改造，就變成一個上乘的產(chǎn)品。

花間堂是另一個成功的案例，它也是受投資者青睞，毛利高(40%)成本低的產(chǎn)品。它的使命是要透過花間堂，讓世界看到中國文化之美。它的價值觀是分享、感恩，追求完美，道德至上。它的定位是高性價比的唯美人文度假酒店品牌。它的核心競爭力是“美”。以這樣的頂層文化落實到四合院的實體載體，傳頌中國式幸福的生活方式。

它的成功也并非運氣、偶然。我們可以看到業(yè)主恪守將其頂層文化落實到每個花間堂的產(chǎn)品中。我們可以感受到它對“美”的追求。試問世界上能有誰不向往“懂美”，不向往沉浸于美之中。這也就是花間堂用一個簡單概念捕抓我們心里追求高明的地方。

民宿背景

民宿設計本質上是一場編劇，設計師是導演也是場景總務。“劇情”并不夸張，也不需要刻意去編造，主要是把現(xiàn)有的自然跟人文條件，以“故事”的方式呈現(xiàn)給大家，讓已經(jīng)疏離自然的城里人有一個很好的心靈充電場所。置身其中，必須能看到，感受到“自然美”。一個簡單、脫俗的環(huán)境中，讓人與自然對話、溝通。大自然與樸素、憨厚的人文已經(jīng)是很好的場景跟演員，設計師沒必要刻意去用主觀設計手段創(chuàng)造差異化，反而應該去挖掘、提煉就地可取之材。要把后者做好不容易，因為它需要用心。

 

中國這陣民宿風，因為投資回報考慮，因為速度的要求，主導的是新開發(fā)項目。因此，在設計全新的民宿構筑物時，外觀是越簡單越好。突兀就是失敗，跟其周邊環(huán)境能自然的融和在一起是成功。民宿，顧名思義，是以人為本的環(huán)境，是人與自然接觸的載體。它所用的材料應該跟當?shù)氐臉嬛�物一樣，只是在保溫，防水，防潮，�?jié)能減排，抗震是符合現(xiàn)代施工工藝的。

民宿的主要客源是80~90后，這個年齡層的人基本物質生活條件比他們的父母輩要好很多。很多物質的東西他們都有或者將會繼承，他們對生活沒那么苛求，很多就追求活在當下。倘若到民宿，他們追求并非庸俗的奢華，而是尋求真實，沉浸式以及量身定制的體驗，因此，一個能真實兌現(xiàn)主題的“意境”是很重要的。對他們而言，能到一個地方去探尋，互動，跟真實體驗是他們的“新奢華”。他們可能不會花很多時間去品味、去欣賞、去深入了解。他們更喜歡在他們常用的社交網(wǎng)第一時間的分享當下的體驗，把這些記憶收藏在“云端”中。所以，在一個智能手機攝像鏡頭能到的地方，設計師都需要考慮上。

民宿，也需要有“家居”的氛圍。它是一個小規(guī)模的產(chǎn)品，客人也渴望貼心的服務。它必須具備接待、招待、款待的條件，換句話說是一種舒適設計。從一個角落，一個房間，一個廳，過渡空間都需要考慮整體的完整真實體驗性。民宿，雖然小，也可以應用“博設計”的概念，在有限的面積、空間中，適量的體現(xiàn)設計的主題。

民宿的創(chuàng)作、設計過程需要經(jīng)過構思，策劃，收集，跟匠塑。應用“博設計”，設計師在構思時需要對各種不同功能體驗有很好的掌握，策劃、拼湊適宜的體驗組合，剖析一個功能空間感覺中五個感官的體驗。然后去收集所需要的元素、材料、部件、家具、藝術品、裝飾品、配件等，最后在一個空間里，以匠心去塑造想要的空間體驗。

 

被遺忘的民宿使用者

民宿的管理方式一般采用家庭式管理，畢竟它的體量很小，不需要分什么部門。核心人物就是店長。協(xié)助店長的人是店助，管家阿姨，前臺，出納，維修師傅，和廚房師傅。里面有一個重要的職位是文案、美編。當然，這些人員里面是有條件兼職的。

管家阿姨的訴求與客服部的員工是一樣的，就是客房的設計必須能讓她們有效的在規(guī)定的時間內完成她們的工作。設計前，必須了解到管家阿姨的工作量，掌握好工作量，配置相應的設計。具體的說，倘若因為房價關系，成本控制關系，某民宿只能請若干個阿姨，那么那些耗時的玻璃墻，獨立浴缸，地毯，布面的家具應該酌情考慮。

民宿的前臺功能跟一般酒店的不一樣，它是麻雀雖小五臟俱全。在一個可能只能容納2人的前臺與后臺空間內必須擔負入住，退房，出納，行李寄存，儲藏，辦公，保險柜，房務，保安監(jiān)控，員工倒班休息室的功能。因此，設計師需要知道工作人員的操作程序跟工作流程、流線，有效的把前場的氛圍烘托出“到家”的感覺，后場空間滿足人性化工作的要求。

采用的材料，電氣設備，燈具，家具等都必須是可以就近采購得到的。墻，地板，吊頂，管道，線路，木工，景觀的施工方式跟工藝都不能超出維修師傅的技術水平。他將會是一個綜合性的技術師傅，不會樣樣精通，倘若他不能勝任，很多維護修理將是表面的敷衍工作，對產(chǎn)業(yè)的持久耐用不利。

廚房就根據(jù)廚房師傅的要求設計即可。但，排水，排污，隔油，排煙的設計工作還是得按照最佳的可行方法去設計。

民宿最重要的就是文案、美編，這個工作等同于大酒店的公關、銷售。旅客接觸民宿的方式，根據(jù)《精品名宿調研報告》有75%的客源來自與網(wǎng)絡相關的平臺（平面媒體，微信公眾號，線上旅行社，APP，酒店官網(wǎng)）。畢竟民宿與城市人的居住地是有實際距離的。因為資源有限，無限的網(wǎng)絡力量就成為民宿推廣的最佳途徑。這就回到在一個實體民宿里，在它有限的面積與空間中，如何去體現(xiàn)它不同的功能。其概念可能不是一個房間一個什么功能，而是一個房間的角落一個什么樣的功能。這樣一來，各個角落都需要能讓文案、美編攝取所要的圖片來協(xié)助描述他們要說的故事。

 

 

民宿投資

根據(jù)《精品名宿調研報告》，中國的民宿平均毛利區(qū)間35~50%。因此，這種投資項目是可行的。成功的要素是選址和定位。從房價看，長三角是最佳的區(qū)域（900~1,200人民幣），但浙閩粵和云南也是很有潛力的地方。入住率方面，長三角與東部沿海平均是65~70%。

一般民宿需要1~2年的施工期，投資額度區(qū)間也很大，主要還是看定位，規(guī)模，新建還是舊宅改造，投資額可以幾百至上千萬元�；厥掌跒�3~8年。

《精品名宿調研報告》指出一個有趣的點，高品質的民宿，就那些房價突破800元的，主要的投資者（80%）是情懷型投資者。他們的特性是不急進、更注重品質。

 

 

未來民宿設計的挑戰(zhàn)

現(xiàn)在，大家都在議論民宿，大家都想?yún)⑴c民宿。主要是聽說了很多成功的案例，成功是指很多在很短的時間內（一年到一年半，這里面也有傳說的成分）就回收成本。因此，建設民宿正如火如荼在神州大地各個有漂亮自然景觀的地方拔地而起。出現(xiàn)了許多很有趣味的設計民宿，大大的提高了民宿的設計品質，這是一個很好的發(fā)展趨勢。提高了民宿的入門檻，對消費者是好事。同時，大家都重視當?shù)氐娘L土人情（無論實體完成的程度如何），提升了中國各地的文化特色。讓城市人得到一個回歸大自然的載體，有利于提高可持續(xù)發(fā)展的意識。

以現(xiàn)在的發(fā)展勢頭，民宿的蜜月期不可能一直延續(xù)下去，不久的將來，主要的民宿熱點將出現(xiàn)競爭。利益導向型也好，情懷型也好，大家都趁熱打鐵，一個接著一個在建設。在這樣的發(fā)展趨勢下，標準化是必然的，筆者指的是硬件標準如衛(wèi)生條件，軟裝家具等。筆者并不太擔心未來的民宿會出現(xiàn)同質化的問題，因為，筆者認為情懷型的民宿投資者，雖然不占多數(shù)，但至少在外觀效果上，是多數(shù)民宿投資者（利益導向型或者情懷型）想企及的范例，因此，民宿在設計主題上將延續(xù)現(xiàn)在的趨勢，呈現(xiàn)出多姿多彩的產(chǎn)品。

 

當大部分的民宿都在硬件與主題上達到了同一個平臺高度，由于投資額度的限制，無法在硬件投資上拉開距離以產(chǎn)生差異化來吸引旅客，它必然會在軟件上去找突破點。在快速的發(fā)展后，民宿產(chǎn)品的進程必然放緩，將會有時間去思考民宿的根本。筆者提出過；民宿是“人對人，而非人對系統(tǒng)的產(chǎn)品。”同時，筆者也提出過：“80~90后追求的新奢華是真實、沉浸式的體驗，喜歡收集記憶。”

因此，重點將是“主人文化”。在一個小小的民宿里，店長是主角，他的助理們是配角。我們所聽所聞的國外民宿體驗回憶，觸動我們心靈的是店長跟老板娘（一般就是民宿的業(yè)主）如何接待旅客，如何分享當?shù)氐娘L土人情，分享自己的人生起伏、遭遇及經(jīng)驗，由店主自己當司機、導游，親自下廚等等。這是實實在在的體驗，給旅客留下動人、感人的記憶。這，筆者認為是未來民宿需要提供的“人對人”的體驗。這，將是未來民宿的差異化。

“

“自己正在經(jīng)歷民宿的發(fā)展，現(xiàn)在勢頭強勁，但也比較擔憂，一個時期的火反而不是太好的事情，現(xiàn)在大家都在嘗鮮，名宿（我之所以用到“名”，民：普通 隨意 大眾化。名：「山川大 乃有名」 宿應該是有名譽 有故事 是引領式的生活方式）覺得嘗鮮、獵奇感過去之后，大部分客源還會回到星級酒店的懷抱，可以存下來的具有舒適度，達到星級標準及服務，有故事、有主人文化，每次有回家的感覺，就是一個擁有生活品味及方式的主人，讓朋友來自己家里做客的感覺.”

《無舍》合伙人，席行千

”

那么，在一個新建的民宿，在其所在地，去哪里找一個有情懷的當?shù)厝藖懋數(shù)觊L，來提供“人對人”的體驗？老實說，這很難，也不實在。但在建設民宿前，理想狀態(tài)應該是要先物色好店長，讓他參與到他/她自己店的設計。他/她應該是一個熱愛民宿所在地的人，一個喜愛大自然的人，一個有豐富人生經(jīng)驗的人，一個喜歡交朋友的人，一個會享受生活的人，一個熱衷于為人服務的人。按照他的思路給他一個載體，一個舞臺，讓他有個地方，真摯的去發(fā)揮自己。這里可能會有“戲和演員”跟“真人真事”的矛盾，但是人生如戲，演的好、演的出色，又何嘗不是一種體驗呢！戲也好，假戲真做也好，真人真事也好，散發(fā)的只要是一種有附加值的正能量，一個民宿的可持續(xù)性就會很高。店長可以是喜歡寫作的，寫詩的，畫畫的，雕塑的，玩音樂的，自然科學的，修行的，虔誠于各式宗教信仰的，哲學的等等。民宿設計中可以結合他們的喜好，提供一個角落，一個空間，一個環(huán)境讓他們在工作跟閑暇時都能做自己喜歡的事。有主人文化的民宿 + 主題設計的民宿，其變化是無窮的。這就是筆者認為民宿不會同質化的論述。

 

最后，一個有情懷的設計產(chǎn)品是必須用心去主導的，而不是利益。用心了，利益自然跟著來。設計民宿需要有真、善、美的信仰，需要有打造一件作品的價值觀。創(chuàng)作的過程應該是酸甜苦辣都有的，但是整個設計過程應該是在享受。創(chuàng)作的是一個小眾的精品，有個性，有品味，有品質。建造的過程最好店長跟助理能參與，參與的體驗將烙下記憶，未來店長能與他的旅客朋友分享該構筑物的“成長”過程，整個參觀“作品”的過程就會超越一個保潔工人的介紹（既是這里是什么功能，那里是什么功能）。建造需要匠心，雖然不可能做到所有的細節(jié)，都賦予故事，但有了大自然鬼斧神工的場景，匠心打造的舞臺，真摯熱情的演員，加上前期的編�。�頂層文化），這出戲一定能精彩！