民宿客棧專題研究——市場分析

空間分布及市場規(guī)模

全國客棧民宿截止2015年共超過4萬家，主要分布在南方，且以西南和東南地區(qū)最為火熱，這一現(xiàn)狀與我國旅游業(yè)的整體發(fā)展現(xiàn)狀相吻合。

• 截止目前，我國大陸客棧民宿總數(shù)達42658家。其中云南以6466家客棧民宿的數(shù)量位居全國第一；

• 從各地數(shù)量規(guī)模上來看，超過3000家的只有北京與麗江兩地，超過2000家的為廈門、大理、嘉興三地；

• 客棧民宿的分布集中于旅游業(yè)比較發(fā)達的區(qū)域，這一分布特征與我國旅游業(yè)的整體發(fā)展現(xiàn)狀相吻合。

房價水平及房間數(shù)量

一半以上的客棧民宿平均房價在100-300元，700元以上的客棧民宿也有一定比例。近9成的客棧民宿房間數(shù)在30間以下，36%客棧民宿低于10間房。

入住率及平均房價

據(jù)云管家最新統(tǒng)計，2016年一季度全國及熱門客棧集聚地的客棧民宿的入住率明顯高于星級酒店及其他類型酒店。

客源分布

自有客源超過6成，分銷渠道主要通過OTA攬客來實現(xiàn)，分銷渠道多樣化。江浙滬客源占78.56%，是客棧民宿客群的主力軍。

民宿客棧如何引爆市場

全民休閑度假時代來臨，度假人群劇增，市場需求增長。中國每年國內(nèi)旅游人次達36億人次，其中超過18億人次在鄉(xiāng)村、古街。預(yù)計未來5到10年，鄉(xiāng)村旅游接待人次可達20億人次，農(nóng)民直接接待可達10億人次。

1政策引爆

國家層面：

地方層面：

2需求引爆

中產(chǎn)階級崛起城市由一線城市開始往內(nèi)陸三四線城市蔓延，中產(chǎn)階級消費升級，構(gòu)成客棧民宿行業(yè)增長的核心驅(qū)動力。

渴望釋壓、追求品質(zhì)生活的中產(chǎn)階級成為中高端民宿的主力客群，民宿供給品質(zhì)升級、價格攀升VS不低的入住率反映出中產(chǎn)階級層的旺盛需求。

3經(jīng)濟引爆

經(jīng)濟的發(fā)展的導(dǎo)致住房增多，以及村里人外出就業(yè)所產(chǎn)生的空心村的涌現(xiàn)，這兩點原因?qū)е伦》靠罩眉笆Ｓ啵�剩余價值隨著共享經(jīng)濟而升值。

共享經(jīng)濟2.0時代到來

4投資引爆

創(chuàng)客返鄉(xiāng)及投資狂潮掀開鄉(xiāng)創(chuàng)鄉(xiāng)建新熱潮。文創(chuàng)和跨界為特征的新造鄉(xiāng)運動，革新了鄉(xiāng)村旅游的開發(fā)邏輯，地域文化得以傳承，鄉(xiāng)村活力得以延續(xù)。各路資本注入，社會的財富和一部分資源正從都市向鄉(xiāng)村轉(zhuǎn)移，品牌、連鎖運營模式助推民宿品質(zhì)高端化發(fā)展。

2011-2013年，非標準化住宿市場投資年均增長13.1%，超過酒店行業(yè)整體增長率的3個百分點。

首旅酒店旗下首旅寒舍，計劃在全國各地籌建近6-10個項目；眾安集團旗下香港主板上市企業(yè)中國新城市轉(zhuǎn)戰(zhàn)民宿市場；外婆家跨界投資6000萬元發(fā)力高端民宿。

首批20個 “ 中國鄉(xiāng)村旅游創(chuàng)客示范基地 ” 分布圖

民宿客棧專題研究——發(fā)展現(xiàn)狀

發(fā)展起源

客棧民宿這一住宿方式最早是在英國發(fā)源，在美國臺灣等地得到發(fā)展。

隨著我國旅游業(yè)的迅速發(fā)展，客棧民宿行業(yè)也進入了高速發(fā)展期。

客棧民宿在國內(nèi)的發(fā)展時間較短主要現(xiàn)狀如下：

1、從空間分布上來說，主要分布在南方；

2、從發(fā)展進度來看，行業(yè)整體處于起步階段，少數(shù)地區(qū)發(fā)展相對成熟，但市場行情火爆；

3、從類型上來說，除農(nóng)戶自營的傳統(tǒng)民宿外，外來者租賃經(jīng)營的社會型民宿占較大比重。

分類

目前國內(nèi)客棧民宿主要分為傳統(tǒng)民宅簡單改造式民宿和類精品酒店精致化民宿，都有各自的優(yōu)勢與短板。

•傳統(tǒng)民宅改造式客棧民宿在服務(wù)水平、裝修改造及特色化營造上存在短板；

•類精品酒店客棧民宿多追求文藝化的設(shè)計，產(chǎn)品同質(zhì)化較為嚴重，在日益多元化的市場需求上難以打造屬于自己的核心競爭優(yōu)勢。

開發(fā)條件

客棧民宿開發(fā)的條件主要可以分為以下三個層級，在開發(fā)過程中要注意這三類條件的層次，保證首要條件的情況下盡量滿足另外兩個層級的條件。

運作模式

客棧民宿開發(fā)可以分為自發(fā)型、協(xié)會型、政府主導(dǎo)型、企業(yè)主導(dǎo)型四種運作模式。

客棧民宿專題研究（一）

客棧民宿專題研究——客棧民宿經(jīng)典案例

案例區(qū)域選擇標準

我們擇取了中國客棧民宿發(fā)展相對集中和成熟的區(qū)域，包括臺灣地區(qū)、長三角地區(qū)、滇西北地區(qū)、西南地區(qū)、閩東南地區(qū)和海南區(qū)域。

區(qū)域內(nèi)個案，按照經(jīng)營情況、亮點特色、口碑評價和參考意義四個標準進行案例的選取，通過對國內(nèi)典型區(qū)域典型客棧民宿案例的深入分析。

臺灣典型客棧民宿

墾丁伯利恒民宿

1 概況

2 配套及服務(wù)

• 伯利恒配套及服務(wù)相對完善，且增加了一些貼心化的增值服務(wù)，進一步改善了住客的居住體驗；

• 對0-5歲的兒童，在不添加床位的基礎(chǔ)上免費，降低了家庭類住宿成本；

• 此外，設(shè)置專門的吸煙室，保證公共休憩空間的衛(wèi)生；

• 提供免費前往墾丁大街的來回接駁車，方便住客旅行。

3 運營及擴張

• 伯利恒05年即開業(yè)，深耕服務(wù)與口碑，廣受游客好評，在當?shù)啬酥僚_灣建立了很好的品牌形象；

• 待知名度及時機成熟后，墾丁伯利恒經(jīng)營者，先后建立了一生一世、迦南美地和天空好藍三個民宿，整體風(fēng)格依舊延續(xù)伯利恒獨特的地中海式希臘風(fēng)情，并在細節(jié)上更加注重細節(jié)的營造，力求在保持品牌連貫性的基礎(chǔ)上，為游客提供更精致化的住宿體驗。

   

長三角典型民宿客棧

后塢生活

1 概況

2 一站式服務(wù)配套

• 后塢生活提供一站式的服務(wù)配套，致力于讓住客足不出戶便可享受到包括休閑、娛樂、餐飲等方面的優(yōu)質(zhì)服務(wù)；

• 在這里，有咖啡吧、餐吧、酒吧、泉水吧和手作吧，住客可根據(jù)自己不同的需求，進行相對的選擇，體驗不同的休閑度假方式。

3 生活方式營造

• 后塢經(jīng)常性舉辦騎行、徒步、野外采摘、太極、書法、農(nóng)場、暢游垂釣等活動的開展，著重向住客傳達一種健康的生活理念，使住客能夠在住宿期間，與大家一起感受健康生活的魅力；

• 高頻度的集體活動也對增加住客之間的互動性，營造一定的社交氛圍具有重要作用。

滇西北典型民宿客棧

七間房

1 概況

雙廊七間房專為享受安靜舒適，自在悠閑的度假客人而設(shè)，通過類酒店似的設(shè)施和服務(wù)，為客人一個在大理雙廊的“別致的家”�？蜅Ｋ�有的房間，家具，裝置裝飾，都由知名設(shè)計師原創(chuàng)精心設(shè)計，注重細節(jié)品味，提供私享空間。

2 定食

• 主廚叫松松，與七間房老板丁磊的發(fā)小。松松高大溫和，在英國開過四年餐館，廚藝了得。從一個國外餐廳老板轉(zhuǎn)化為一個客棧的主廚，只是因為在大理，在七間房，顯得順理成章；

• “七間房秘制焗排骨套餐”是七間房西餐廳主推的菜品，也是主廚松松的招牌菜。排骨需要經(jīng)過六個小時的熬制，急凍，再做后續(xù)的處理，故這道菜不能馬上就做，即時當天點餐也無法制作完成，需要住客提前預(yù)定；

• 七間房將這道菜成功打造為客棧的飲食IP，成為很多住客停留七間房期間必點的一道菜品，也成為七間房客棧文化重要的組成部分。

3 定制服務(wù)

• 自由行成為國內(nèi)度假游首選，越來越多的度假客人預(yù)訂完酒店后，選擇自駕自由出行，七間房緊抓這一趨勢，將自己打造為大理地接社，為住客提供行程安排和攻略，并增加旅拍等個性定制化服務(wù)，但遠遠無法滿足市場需求；

• 2015年，七間房老板丁磊做了一個新的項目，叫“七蘋果”。這是全國首家“自駕車+公寓+自助廚房”的度假公寓，可以為客人提供定制行程、定制旅拍和微電影、定制早餐、定制車型等定制化服務(wù)；

• 七間房完全走輕資產(chǎn)運營模式，上游與房產(chǎn)開發(fā)商合作經(jīng)營空置房源，下游通過與租車公司長期合作，為游客提供可定制的車型和酒店到機場的接機服務(wù)。七蘋果“2個房間+1輛車”的組合型產(chǎn)品設(shè)計，不僅滿足了自駕游旅客的需求，也讓產(chǎn)品性價比實現(xiàn)最大化。

西南區(qū)域典型民宿客棧

三姑民宿

1 概況

• 三姑民宿位于成都三圣鄉(xiāng)，由民宅改造而成，傳統(tǒng)的農(nóng)家生活基調(diào)；

• 老板是在比利時生活了很多年的成都姑娘，多年的國外旅居生活，造就了老板恬靜淡然的性格和處事方式；

• 無論是音樂、書法，還是陶藝、清茶，住客都可以在這里找到志同道合的人。三姑民宿在保證基本住宿設(shè)施的基礎(chǔ)上，更多地注重住客與住客之間，住客與三姑民宿之間的交流與互動。

2 手作民藝

• 三姑民宿不僅僅將手作民藝看做一個愛好，更將其打造成為一個手作民藝展銷平臺，住客在這里學(xué)習(xí)制作的陶制品、書法品都可以寄放在三姑民宿進行展銷；

• 展銷平臺的建立緊密住客與三姑民宿之間的聯(lián)系的同時，也在一定程度上塑造了三姑民宿的社交氛圍，使住客與住客之間的交流更加密切。

閩東南區(qū)域典型民宿客棧

紅堂生活旅館

1 概況

• 一紅堂前身是鼓浪嶼最早的基督教禮拜堂之一“講道堂”，建筑以石為基，紅磚青瓦，院子以石為界，三顆百年老樹環(huán)抱院落，樹下有陽光書坊、池塘、陽傘、一整層的雞尾酒吧，住客可以花大把時間，獨享一份時光的靜謐；

• 紅堂經(jīng)營者是已經(jīng)退休的老潘夫婦。身為設(shè)計師的老潘，辭掉設(shè)計師工作，帶著妻子來到家族定居四代的鼓浪嶼，為住客還原最原始，最真實的鼓浪嶼生活方式。

2 風(fēng)格打造

• 外觀上大潘盡可能地保留了講道堂原本的建筑風(fēng)貌，修繕的同時也保護這座有歷史的教堂。破舊的木架，搖曳的窗戶都用最頂端自然的材料小心地替上，拆下來的屋梁被改制成木凳在各個房間使用，屋頂?shù)耐咂�更是一片一片親手蓋上，讓懷舊的質(zhì)樸氛圍分分中暖化人心；

• 紅堂很好地延續(xù)了原有建筑的風(fēng)格，并在此基礎(chǔ)上進行合理的改造和修繕，將客棧整體的氛圍營造與建筑本身的年代感融合，實現(xiàn)了老建筑資源的最大化利用。

3 雞尾酒吧

• 一層為鼓浪嶼最大的酒吧，備有投影儀、音響、話筒等設(shè)備，可辦私人派對、小型會議、單位小型聚會，可以按需求提供庭院BBQ聚會，也可舉辦小型婚禮，滿足了不同客群的需求；

• 復(fù)古的格調(diào)與老教堂相得益彰，舊時的門扇窗格，在這里成了獨具風(fēng)格的吊頂，講道堂的石砌基石也成了酒吧的天然裝飾，實木的桌椅給人溫厚舒服的手感，燈光柔美、輕吟淺唱，營造的整體氛圍，使住客能夠很好地放松自我，愉悅身心。

海南典型民宿客棧

時光倉懷舊藝術(shù)客棧

1 概況

• 三亞首家LOFT工業(yè)懷舊風(fēng)格客棧，位于大東海區(qū)域。裸露的磚墻，質(zhì)樸的水泥氣息，是來自設(shè)計師對孩童年代久遠的記憶和懷念。雙層的復(fù)式結(jié)構(gòu)和原木家具，點綴上隨性的手繪墻面，使一切都透露著一種樸素，安靜，自然的現(xiàn)代感，映射出一種獨特的光芒；

• 客棧除了提供基本的配套設(shè)施外，還向住客提供旅游，大巴或轎車租賃服務(wù)，方便住客出游。

2 房型

• 設(shè)計師精心設(shè)計了不同風(fēng)格和功能的特色主題居住空間，包括大床房、標間、三人房、四人房等房型，迎合了不同旅游客群的居住需求，讓LOFT空間展現(xiàn)了更多的可能性；

• 房間的布局特有特色，有工業(yè)風(fēng)、搖滾風(fēng)還有小清新地中海風(fēng)格，但均保持懷舊范，與整體格調(diào)相符；

• 在這里，情侶、兄弟、閨蜜、三四口之家等不同的旅游客群，都可以在這里找到鐘意的房型，在點點懷舊細節(jié)中，感受旅行的美好和文藝。

客棧民宿專題研究——客棧民宿發(fā)展趨勢

本以為等有錢了才想起出去玩，8090后真有一顆說走就走的心：

• 從關(guān)注客棧民宿的年齡結(jié)構(gòu)來看，目前8090后占了絕大部分，年輕一代已成為旅游住宿市場的主力軍。

   

• 從表中可以看出這一類人群外出旅游的頻率較高，一年至少一次與一年多次的人群占比總共近百分之八十，形成了固定旅游的習(xí)慣。

客棧民宿的主力消費價格在150到250之間，這一人群的消費潛力大有望增長

客棧民宿的價格接受區(qū)間主要在150至450之間，但是在這個區(qū)間中占比較高的90后隨著工作收入增加，消費力也必然增強，所以未來的客棧民宿的主力消費區(qū)間預(yù)計在400以上。

從統(tǒng)計結(jié)果來看旅游住宿經(jīng)濟型酒店還是首選，客棧民宿的品質(zhì)參差不齊，硬件與服務(wù)都有待提高，未來的客棧不再僅僅是住的地方，而是一種旅行方式和態(tài)度。

• 從旅游住宿的選擇來看，由于價格優(yōu)勢選擇經(jīng)濟型酒店是最多的，客棧民宿的占比排在第二，但旅游住宿向個性化發(fā)展的趨勢明顯，客棧民宿這部分市場會逐漸增大。

• 大部分游客對客棧民宿的印象較好，但由于某些打著民宿客棧招牌的住宿，沒有實質(zhì)，很多游客住過之后感覺徒有其表，整個客棧民宿行業(yè)缺乏規(guī)范化。

客棧民宿相對于酒店類產(chǎn)品最大的優(yōu)勢在于讓旅客感受到不同的氛圍，而旅客對客棧民宿最大的期待是可以感受不同的地域文化

• 從圖表中明顯看出，游客最關(guān)心的是在客棧可以體驗到當?shù)氐纳�活，所以客棧民宿無論是在裝修還是在軟性服務(wù)上最關(guān)鍵的是要與當?shù)氐牡赜蛭幕�相結(jié)合。

• 統(tǒng)計數(shù)據(jù)明顯可以看出游客在選擇客棧民宿時不注重品牌，因為連鎖酒店的品牌可以代表其服務(wù)，而客棧民宿類產(chǎn)品的基礎(chǔ)設(shè)施與氛圍營造是游客最看中的。

需求端特點

供給端不足

客棧民宿發(fā)展趨勢

• 客棧民宿在整體設(shè)計和日常運營中上趨于個性化，但在房間內(nèi)基本的物品功能布置漸趨標準化；

• 注重一種生活形態(tài)和生活理念的輸出，注重體驗式的環(huán)境營造；

• 客棧民宿越來越注重休閑度假屬性的植入，為住客打造一個遠離都市喧囂的休憩空間；

• 類青年旅社般的交流和社交氛圍，注重客棧與住客、住客與住客之間的交流和互動，使客棧形成一定的社群文化。