為深入貫徹落實習近平總書記、李克強總理關于特色小鎮(zhèn)、小城鎮(zhèn)建設的重要批示指示和國務院深入推進城鎮(zhèn)化建設電視電話會議精神，促進特色小（城）鎮(zhèn)持續(xù)健康發(fā)展。綠維創(chuàng)景在探索特色小鎮(zhèn)開發(fā)過程中，深度剖析與解讀，結合相關項目經驗總結出特色小鎮(zhèn)的綜合開發(fā)結構與運營模式，為推廣與建設特色小鎮(zhèn)工作起到了積極的指引作用。

一、特色小鎮(zhèn)的本質解讀

特色小鎮(zhèn)是指依賴某一特色產業(yè)和特色環(huán)境因素（如地域特色、生態(tài)特色、文化特色等），打造的具有明確產業(yè)定位、文化內涵、旅游特征和一定社區(qū)功能的綜合開發(fā)項目。是旅游景區(qū)、消費產業(yè)聚集區(qū)、新型城鎮(zhèn)化發(fā)展區(qū)三區(qū)合一，產城鄉(xiāng)一體化的新型城鎮(zhèn)化模式。

（一）特色小鎮(zhèn)的發(fā)展架構1、以特色產業(yè)為引擎的泛產業(yè)聚集結構特色小鎮(zhèn)主要聚焦自身優(yōu)勢的特色產業(yè)；延伸產業(yè)鏈，形成“產業(yè)本身+產業(yè)應用+產業(yè)服務”的相關產業(yè)集群機構。2、以旅游為引擎的泛旅游產業(yè)聚集結構以特色產業(yè)為基礎，發(fā)展旅游產業(yè)；以旅游的十二要素為內容，打造泛旅游產業(yè)集群結構。3、旅游目的地架構特色小鎮(zhèn)不完全是旅游，但又必須是旅游；每一個特色小鎮(zhèn)都是一個以4A景區(qū)為主導的旅游目的地。4、新型城鎮(zhèn)化架構人口聚集，帶來城市居住及配套服務的發(fā)展，進而形成城鎮(zhèn)化架構。5、智慧化與互聯(lián)網引擎以通信和信息技術為支撐，以游客互動體驗為根本，以便捷優(yōu)化管理為保障的智慧化旅游，可促進產業(yè)結構升級。因此特色小鎮(zhèn)是以“雙產業(yè)”即特色產業(yè)與旅游產業(yè)為主，“三引擎”即產業(yè)引擎、旅游引擎、智慧化及互聯(lián)網引擎相協(xié)調，“三架構”及產業(yè)鏈整合架構、旅游目的地架構（景區(qū)）、城鎮(zhèn)化架構共同支撐的發(fā)展架構。

（二）特色小鎮(zhèn)的總體特征1、以特色的產業(yè)及環(huán)境資源為基礎產業(yè)資源是特色小鎮(zhèn)打造的前提；環(huán)境資源是特色小鎮(zhèn)打造的重要依托；資源如何轉化為面向市場的核心吸引力是其核心指向。2、以堅定的政府政策及投融資支持為依托以產業(yè)為引領，實現(xiàn)“產業(yè)+文化+旅游+社區(qū)”的四重功能；各功能之間并不是簡單的大糅合，而是相互之間有機的整合與融合。3、以產城一體化綜合開發(fā)為手段主要表現(xiàn)為產業(yè)的綜合發(fā)展；功能的綜合配置；土地的綜合開發(fā)；配套的綜合建設；目標的綜合打造等方面。4、以泛旅游為引擎與目標歸宿擁有完善的城鎮(zhèn)及旅游配套設施；擁有超越一般景區(qū)的較高品質的服務（包括旅游服務于公共服務）。5、以產業(yè)鏈開發(fā)及房產開發(fā)為盈利核心土地一級開發(fā)：直接獲利，享受升值效益；房產開發(fā)：房產銷售、房產回收經營；項目開發(fā)：經營收益等。（三）特色小鎮(zhèn)的關鍵在于產業(yè)培育特色小鎮(zhèn)的產業(yè)為雙產業(yè)為主，即“特色產業(yè)+旅游產業(yè)”。其中自身特色產業(yè)主要指新興產業(yè)或傳統(tǒng)經典產業(yè)，諸如信息經濟、環(huán)保、健康、時尚、金融、高端裝備等新興產業(yè)；茶葉、絲綢、石刻、文房、青瓷等傳統(tǒng)產業(yè)。泛旅游產業(yè)主要是“旅游+農業(yè)”、“旅游+鄉(xiāng)村”、“旅游+工業(yè)”、“旅游+健康”、“旅游+體育運動”、“旅游+科技”、“旅游+教育”等方面內容。

 特色產業(yè)的架構

泛旅游產業(yè)的架構（四）特色小鎮(zhèn)發(fā)展的基礎是人口聚集人口聚集的變遷是城市化的重要表現(xiàn)，人口聚集是城市化的基礎。人口的兩種聚集模式，包括長期居留型聚集與中短期流動性聚集，這兩種人口聚集模式的結合，姜維城鎮(zhèn)化發(fā)展帶來大量的就業(yè)人口和消費人口，形成城鎮(zhèn)化發(fā)展的基礎，決定著城鎮(zhèn)發(fā)展格局。 1、特色產業(yè)帶動的人口聚集及城鎮(zhèn)化發(fā)展邏輯特色產業(yè)的發(fā)展，形成產業(yè)聚集，產業(yè)聚集帶來就業(yè)人口的增加，形成常住居民，常住居民的各種需求，促進地產、金融、公共服務等配套產業(yè)及設施的發(fā)展，進而推動城鎮(zhèn)化架構的形成。

2、泛旅游產業(yè)帶動的人口聚集及城鎮(zhèn)化發(fā)展邏輯以“旅游吸引核”為基礎，通過旅游的“搬運”功能，形成大規(guī)模的外來游客的聚集，游客聚集形成食住行游購娛等多樣化的消費結構，由此形成消費產業(yè)的聚集，構成城鎮(zhèn)發(fā)展的產業(yè)結構，帶來大量的就業(yè)人口于服務人口。這些人口與當?shù)鼐用窠Y合，產生對城鎮(zhèn)居住、交通、金融、文化等的需求，由此帶動城鎮(zhèn)化結構的形成。

二、特色小鎮(zhèn)的綜合開發(fā)架構

（一）特色小鎮(zhèn)的打造要點1、落實城鎮(zhèn)化的功能要求，構建“產城人文”一體化的城鎮(zhèn)特色小鎮(zhèn)以特色產業(yè)與泛旅游產業(yè)的整合為支持；大量就業(yè)人口及休閑化消費的聚集為動力機制；配套設施及服務的配置為基礎依托；就業(yè)人口的居住建設與旅游人口的度假居住建設為居住配套；管理、金融、運營的創(chuàng)新為相關保障。2、發(fā)揮區(qū)域引擎綜合效應，帶動周邊鄉(xiāng)村城鎮(zhèn)化特色小鎮(zhèn)注重產業(yè)培育、注重經營持續(xù)、注重區(qū)域帶動等三個方面。3、結合具體環(huán)境特征，打造生態(tài)宜居環(huán)境特色小鎮(zhèn)遵循“不占耕地”的用地原則，“大力優(yōu)化區(qū)域生態(tài)環(huán)境”的生態(tài)原則，“挖掘文化，打造美麗特色小鎮(zhèn)”的文化原則。

（二）特色小鎮(zhèn)的開發(fā)架構特色小鎮(zhèn)以特色產業(yè)引擎與旅游吸引核為中心，依托核心產業(yè)園區(qū)與休閑聚集區(qū)，形成產業(yè)延伸環(huán)、居住發(fā)展與社區(qū)配套網的綜合架構。

（三）特色產業(yè)項目開發(fā)架構

特色產業(yè)開發(fā)具體落地架構主要分為事業(yè)導入與產業(yè)開發(fā)兩個方面。事業(yè)導入主要分為科（產業(yè)科研基地）、教（教育培訓園區(qū)）、文（產業(yè)博物館）、其他（比如康復療養(yǎng)醫(yī)院）等。產業(yè)開發(fā)包括產業(yè)本身（科技產業(yè)園、產業(yè)孵化園、雙創(chuàng)中心、創(chuàng)想園等）；產業(yè)應用（應用示范園等）；產業(yè)服務（產業(yè)+貿易、產業(yè)+會議、產業(yè)+康養(yǎng)、產業(yè)+運動、產業(yè)+休閑娛樂等等）。（四）旅游產業(yè)項目開發(fā)架構旅游產業(yè)項目以“旅游吸引核+休閑聚集+商街+居住”的開發(fā)架構模式。旅游吸引核——特色項目吸引核（包括主題樂園、景區(qū)等）、風貌吸引核（包括古鎮(zhèn)、藝術、創(chuàng)意等）、廣場吸引核（包括激光水秀、篝火晚會等）、餐飲吸引等。休閑聚集——餐飲聚集、酒吧與夜間聚集、創(chuàng)意客棧聚集等。 商街——創(chuàng)意工坊街區(qū)（諸如百工坊、百藝坊等）、娛樂游樂街區(qū)（演藝、洗浴、養(yǎng)療等）、休閑街區(qū)與商業(yè)地產。居住——就業(yè)與本地居民第一居所、大城市與周末居住第二居所、養(yǎng)老與度假居住第三所等。

三、特色小鎮(zhèn)的運營

（一）特色小鎮(zhèn)的商業(yè)模式1、土地一級開發(fā)僅做土地的一級開發(fā)，直接獲利；進行一級土地開發(fā)，同事通過其他模式（如補貼方案等），享受升值收益結構。2、二級房產開發(fā)包括六大房產結構：一居所地產、商鋪型地產、客棧公寓型地產、二居所地產（周末）、三居所地產（度假）、養(yǎng)老地產。通過銷售回收經營等方式形成銷售運營模式。3、產業(yè)項目開發(fā)一是特色產業(yè)項目開發(fā)，包括科教文衛(wèi)等產業(yè)事業(yè)導入及產業(yè)園、孵化園等產業(yè)本身開發(fā)；二是旅游產業(yè)項目開發(fā)，包括旅游吸引核項目（如主題公園）、休閑消費聚集項目（如休閑商街）、夜間休閑聚集項目（如水秀表演等）；通過項目的運營獲得收益。4、產業(yè)鏈整合開發(fā)兩大產業(yè)鏈：泛旅游產業(yè)鏈和特色產業(yè)鏈；兩大產業(yè)鏈相互支撐，構建區(qū)域產業(yè)生態(tài)圈，包括金融、教育、居住人群、城市化機構和政府政策等。5、城鎮(zhèn)建設開發(fā)城市服務：公共交通服務、社會服務等；城市管理：城市智能化管理、政府政策等；城市配套：銀行、學校、醫(yī)院等。（二）特色小鎮(zhèn)的運營模式以企業(yè)主體，政府服務，政府負責小鎮(zhèn)的定位、規(guī)劃、基礎設施和審批服務，引進民營企業(yè)建設特色小鎮(zhèn)。

（三）特色小鎮(zhèn)的投融資模式主要以構建以項目為核心；以城市投資及旅游投資為支撐，多種投資平臺相互協(xié)調；特色小鎮(zhèn)投融資平臺為互相支撐的投融資框架結構。

特色小鎮(zhèn)的投融資模式流程圖

特色小鎮(zhèn)的PPP模式

四、特色小鎮(zhèn)開發(fā)中的資源導入模式

某旅游規(guī)劃機構認為，以產業(yè)鏈整合為模式，有效利用各種資源，突破原有的項目推進和開發(fā)時序，將后期導入前期，在進行策劃規(guī)劃設計的同時，引入后期的建造、成熟項目、營銷、管理、服務、投融資等資源，使得策劃規(guī)劃過程也成為一個推動項目落地的過程。

某旅游規(guī)劃機構認為結合項目落地、運營、投融資、營銷概念的前期策劃規(guī)劃設計方案，將成為后期工作的有力指導。后端在策劃規(guī)劃階段，將相關成熟的IP、運營機構、管理團隊、建造機構、投資機構等，以專家身份、投資商、服務商身份，導入進來，形成落地性極強的方案。

結合建造導入

結合運營導入

結合投融資導入